September 2019

Nach rund vierzig Jahren benötigen Wohnimmobilien umfassende Sanierungen. Bei Stockwerkeigentum setzt das viel Gemeinschaftssinn voraus, von dem manchmal nur wenig vorhanden ist.

In der Schweiz gibt es mehr als eine Million Wohnungen im Stockwerkeigentum. Eine Form des Immobilienbesitzes, die erst seit 1965 gesetzlich verankert ist. In den letzten zehn Jahren ist Stockwerkeigentum nahezu doppelt so stark gewachsen wie der Einfamilienhausbesitz. Als Gründe werden der Trend zu Kleinhaushalten genannt und die vergleichsweise günstigeren Angebote in urbanen Gebieten. Dazu kommt, dass Immobilienentwickler Überbauungen mit Mehrfamilienhäusern bevorzugen, weil sich mehr Wohnfläche je Quadratmeter Boden verkaufen lässt.

Sanierungsbedarf divergiert mit der Altersstruktur

Die ältesten Stockwerkeigentums-Gebäude sind inzwischen über fünfzig Jahre alt und benötigen – so noch nicht geschehen – eine umfassende Sanierung. Der Erneuerungsbedarf betrifft alle Bereiche: Heizung, Fassade, Isolierungen, Fenster, Sanitäranlagen, Aufzüge, Dächer, Umschwung. Ebenfalls notwendig sind Investitionen auch immer wieder aufgrund neuer Vorschriften und Gesetze. Obwohl gesetzlich nicht vorgeschrieben, sind in aller Regel für Gebäudesanierungen Erneuerungsfonds eingerichtet, in die regelmässig eingezahlt wird. Gemäss Experten seien die Fonds allerdings häufig zu schwach dotiert. Das Hauptproblem stellt jedoch die unterschiedliche Altersstruktur und die veränderte Anspruchshaltung der heutigen Bevölkerung dar. Waren zu Beginn die Eigentümer noch in ähnlichen Altersklassen und Lebenssituationen, so wurde im Laufe der Jahre die Zusammensetzung immer unterschiedlicher, weil Wohnungen verkauft, vererbt oder auch vermietet wurden. Nicht selten sind die ältesten Eigentümer mehr als siebzig, achtzig Jahre alt – und die Jüngsten möglicherweise noch nicht mal Dreissig. Das hat zur Folge, dass Pensionierte sich oftmals vor umfassenden Erneuerungen scheuen und auch ganz andere Ansprüche und Vorstellungen als junge Leute davon haben, was notwendig und angebracht ist.

Lückenhafte Reglemente

Auch ein gut dotierter Erneuerungsfond ist keine Gewähr für problemlose Entscheide. Allzu oft gehen die Ansichten auseinander, was notwendig und sinnvoll ist. Fehlt in den Reglementen ein klarer Hinweis, wie die Entscheide zustande kommen müssen – einstimmig, mehrheitlich und wenn ja, relativ oder absolut – kann ein einzelner Eigentümer ein Projekt für die gesamte Liegenschaft blockieren.

Text: RE/MAX, Bild: Laurie Shaw